上海五星级酒店的平均单房收益8年缩水50% 业绩不佳引发中方业主和外资管理方矛盾

近日，张小姐路过上海东方明珠时发现，附近开业仅3年左右的五星级酒店——新天哈瓦那大酒店已经随着管理方的改变而更名为上海凯宾斯基大酒店。此前，上海龙之梦丽晶大酒店和上海浦西洲际酒店等也发生了业主方和管理方的“分手”事件。

虽然目前中国平均每四天就有一家国际品牌酒店开业，但频繁的“分手”事件以及五星级酒店的客房价格持续下滑等迹象表明，跨国酒店集团在中国一路长歌的局面或将被打破，中国高星级酒店市场的竞争将更趋白热化。

案例

记者昨日从上海凯宾斯基大酒店方面得到证实，酒店的业主方上海新天舜华有限公司已经在5月15日和凯宾斯基酒店管理集团正式签署协议，成为凯宾斯基酒店管理集团在中国的第18家、上海的第2家酒店。

而公开资料显示，该酒店的前任管理方则是西班牙最大酒店集团MELIA。对于更换酒店管理方的原因，新天舜华方面不愿做出回应。

记者在采访中了解到，在近年与业主方发生“分手”事件的外资酒店集团中，数量比较多的是洲际酒店集团。根据不完全统计，从2010年至今，因各种原因与洲际酒店集团不再合作的酒店数量至少有6家。

华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱认为，在所有跨国酒店管理集团里，洲际在华扩张速度最快，虽然解约的酒店数量较多，但从比例来看，也属正常。

原因

酒店业绩不佳 管理费居高不下

对于频频发生的高星级酒店撤牌事件，赵焕焱认为，酒店业绩表现不佳，而管理费又居高不下，成为引爆业主方和管理方之间矛盾的“地雷”。

据了解，衡量酒店收益最关键的指标是RevPAR（单房收益），即每间可借出客房产生的平均实际营业收入（一般以平均房价乘以平均出租率来计算）。华美酒店顾问机构统计显示，今年一季度，上海57家五星级酒店的平均房价为912.01元，平均出租率为52.63，RevPAR为479.99元。

中国旅游饭店业协会发布的今年一季度酒店业绩数据也显示，五星级饭店平均出租率为47.66%，同比下降6.08%；平均房价为601元，同比降低了16元；单房收益为295元，比去年一季度下降了50元。

高星级酒店供过于求

据业内人士透露，在华发展的跨国酒店集团中，除了香格里拉和半岛酒店，其他大部分采取的是轻资产的发展模式，就是由中方业主方投资兴建酒店，外资酒店集团对其输出管理，收取管理费以获利。据透露，外资酒店集团收取的费用包括基本管理费、奖励管理费、培训费、市场营销费、预订网络费、外方人员工资及福利等，每年为1500万至3000万元不等。在这种模式下，业主方承担了较大的投资压力和亏损风险。

“2005年，上海当时只有25家五星级酒店，RevPAR是984.73元，而在8年后，酒店的客房单价虽然涨了0.5倍，但由于出租率的大幅下降，酒店的RevPAR出现明显的下降”，赵焕焱认为，高星级酒店供过于求的情况在上海表现得更为严重，受投资回报周期影响，五星级酒店有财务亏损是正常的，但目前在上海，有的五星级酒店甚至出现经营亏损。

出路

向二、三线城市扩张

行业的种种低迷现状并没有抑制五星级酒店在中国的快速增长。据中国旅游饭店协会的报告，目前中国平均每四天就有一家国际品牌酒店开业。

迈点旅游研究院研究员皇甫宁认为，一些外资酒店集团正由一线城市争相进入二、三线城市，掀起了新一轮的圈地运动。

某跨国酒店集团有关负责人就对本报记者直言，在中国的快速发展是市场和业主的需求。洲际方面也曾多次公开表示，计划在未来3至5年内，从目前的70多个城市扩张到100多个中国城市，在华管理酒店的规模翻一番。喜达屋今年平均每隔20天就有一家新酒店在中国开业，其有关负责人并不认为中国中高端酒店市场已经饱和。而凯宾斯基中国区总裁迈克尔·汉斯乐在接受记者采访时强调：“凯宾斯基当然要追求在中国的发展，但不会追求数量，甚至在数量上还会有所限制，不会超过25至30家。”

中方业主试水酒店管理

记者注意到，不少中方业主开始尝试自行管理酒店，包括绿地和万达。绿地在2012年成立酒店管理公司，推出两个高端自有品牌“铂瑞”和“铂骊”，并与西班牙MELIA酒店集团就双方在中欧多地自有资产高星级酒店经营权置换方面达成合作协议；餐饮企业小南国也在去年以自创品牌在上海开设其第一家豪华酒店。

绿地和万达在过去一直是外资酒店集团在中国的重要合作伙伴，他们的“转身”直接意味着外资酒店集团可以选择的合作伙伴减少了。

上海衡山集团饭店管理公司总经理陆荣华表示，绿地进军酒店管理业，更重要的是发出了一个信号——本土高端品牌正在崛起。他认为，以往只有衡山、锦江等少数公司在做中国自己的高端酒店品牌，大多高星级酒店都贴着外资品牌，但随着目前国内商旅市场的日益扩大，中国酒店公司有开拓自主品牌的巨大商机，外资酒店集团在中国一路长歌的局面或将被打破。（周裕妩）

近年发生的部分撤牌事件

（根据公开资料整理）

2009年年初 上海龙之梦丽晶酒店撤牌，业主方长峰房地产自行管理

2009年 厦门索菲特大酒店提前终止与法国雅高酒店管理集团的管理合约

2011年年初 万豪酒店不再管理北京金域万豪酒店

2010年至2011年 武汉天安假日酒店、北京丽都假日饭店、深圳威尼斯皇冠假日酒店先后和洲际酒店管理集团解约

2011年8月 海南亚龙湾华宇皇冠假日酒店终止与洲际集团合作，自己接管经营

2011年8月 东莞富盈假日酒店与洲际集团解约

2012年9月 洲际集团停止对原上海浦西洲际酒店的管理

2013年1月 上海红楼国际大酒店提前结束与美国戴斯酒店集团的合作